SIMULASI PREKTEK PRODUK PERBANKAN SYARIAH : MUSYARAKAH MUTANAQISAH DAN IJARAH MUNTAHIYA BI TAMLIK

AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH

Nasabah          : Assalamu’alaikum, permisi bu tempat melakukan pembiayaan dimana ya bu?

Petugas bank   : wa’alaikumussalam, di bagian marketing pak, mari saya antar pak.

Petugas bank   : silahkan pak

Nasabah          : terima kasih bu

(sampai di ruangan marketing)

Nasabah          : Assalamu’alaikum, permisi bu

Marketing        : wa’alaikumussalam. Iya silahkan duduk. Ada yang bisa saya bantu pak?

Nasabah          : begini bu, saya dan istri saya kemari ingin membeli rumah tapi kata rekan kami kalau ingin membeli rumah melalui produk yang ada di bank syariah yaitu musyarakah mutanaqisah, tapi bu.. saya belum paham maksudnya gimana ya?

Marketing        : maaf pak, sebelumnya apa bapak pernah melakukan pengkreditan lain selain di perbankan syariah?

Nasabah          : belum bu, kami sepasang suami istri yang menikah sejak 5 bulan yang lalu bu, jadi kami berkeinginan membeli rumah melalui bank ini, Alhamdullilah penghasilan yang saya kumpuli bersama istri sudah cukup untuk membeli rumah walaupun hanya untuk uang DP saja bu, dan kami berencana rumah yang kami miliki nanti akan kami sewakan kepada orang lain bu

Marketing        : maaf pak, bisa saya cek dokumen kelengkapan persyaratan bapak?

Marketing        : baik pak, tunggu sebentar ya pak, kami akan memproses dokumen-dokumen bapak untuk kelayakan dalam permohonan pembiayaan yang bapak ajukan kepada kami.

Nasabah          : silahkan bu

Marketing        :baik pak, sesuai dengan kesepakan dari pihak bank, bapak bisa memilih tipe rumah dan serta sertifikasi dari rumah tersebut melalui gambar-gambar yang kami sediakan, silahkan di cek pak. Silahkan di isi pak surat permohonan permbiayaan tersebut pada Form 1 ini pak.

Dan Saya akan jelaskan apa itu musyarakah mutanaqisah, bagaimana produk ini kami sediakan. Musyarakah mutanaqisah dikenal dengan penyusutan musyarakah, dimana terdapat di Fatwa DSN-MUI No.73/DSN-MUI/IX/2008 yaitu perkongsian dimana pihak kami yaitu bank dan pihak bapak yaitu pelanggan, membuat perjanjian untuk memiliki rumah tersebut. Disini adalah produk yang kami sediakan untuk konsep pembayaran pembiayaan perumahan,  disini ada konsep musyarakah mutanaqisah di tawarkan, dan ijarah

Nasabah          : Jadi musyarakah mutanaqisah ini bearti semacam perjanjian gitu ya bu, terus apa perbedaannya KPR di konvensional dengan KPR syariah bu?

Marketing        : iya pak, perjanjian untuk kepemilikan rumah yang bapak inginkan, jadi perbedaanya adalah Perbedaan pokok antara KPR konvensional dengan syariah terletak pada akadnya. Pada bank konvensional, kontrak KPR didasarkan pada suku bunga tertentu yang sifatnya bisa fluktuatif, sedangkan KPR Syariah bisa dilakukan dengan beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan kebutuhan nasabah.

KPR  konvesional akadnya adalah prinsip pinjam meminjam dengan bunga sebagai variabelnya. Di dalam transaksi ini jelas sekali terdapat unsur riba didalamnya, karena  menggunakan sistem bunga yang fluktuatif dan meningkat seiring lamanya pelunasan hutang tersebut. Transaksi ini hukumnya adalah haram dan sebaiknya ditinggalkan.  Dalam bunga KPR, pihak Bank Konvensional hanya meminjamkan uang dan tidak memiliki rumah secara lahir, walau nantinya berhak menyitanya jika pihak yang berhutang tidak mampu membayarnya.

Nasabah          : kenapa  prinsip ini, berhubungan dengan bank bu?

 Marketing       :begini pak, bank syariah menyediakan dua pembiayaan yaitu musyarakah mutanaqisah dan ijarah . musyarakah mutanaqisah yang sudah saya jelasi sebelumnya dimana cara pembayarannya berangsur-angsur pak kepada pihak bank sehingga setelah pembayarannya selesai bapak bisa memiliki rumah tersebut dengan sepenuhnya.  

Nasabah          : gimana dengan ijarah tersebut bu?

Marketing        :dan dalam Fatwa DSN-MUI No.09/DSN-MUI/IV/2000 telah di jelaskan. jadi ijarah disini adalah sewaan, dimana pihak kami yaitu bank setuju membeli sewa dari sebagian rumah tersebut kepada bapak, dari situ bapak perlu membayar kepemilikan rumah tersebut dengan beangsur-angsur. Dan setelah di bayar sepenuhnya oleh bapak, maka bapak akan memliki rumah ini sepenuhnya.

Nasabah          : jadi apakah nanti akan memudahkan saya dalam pembayaran angsuran tersebut, atau mala makin memberatkan saya bu dengan produk ini?

Marketing        : nah di produk ini, ini sangat menguntungkan untuk bapak, karena memudahkan bapak dalam pembelian rumah tanpa ada unsur bunga di dalamnya.

Nasabah          : tapi bagaimana jika nanti saya di tengah-tengah perjalanan saya tidak sanggup lagi untuk membayar cicilan tersebut?

Marketing        : nah berarti kontrak kita gagal pak, dan pihak bank akan mengalami kerugian, tetapi nanti apabila bapak tidak bisa membayarnya pertama maka kami akan berikan sanksi SP 1, dan apabila tidak membayar juga kami akan kenakan SP 2 dan pihak bank akan melakukan pelelangan rumah tersebut kepada orang lain bahkan rumah bapak bisa kami sita. Gimana pak apa bapak sudah paham, dan maaf pak mana rumah yang bapak pilih.

Nasabah          : ini bu (sambil menunjukan gambarnya)

Marketing        : baik pak rumah tersebut berada di perumahan Regency mekar sari yang beralamat di jalan bunga citra, Blok T12, rumah tersebut persis dengan yang ada di gambar, harga rumah yang bapak pilih dari gambar tersebut seharga Rp.450.000.000 tipe 36, 3 kamar tidur, 3 kamar mandi yang terletak di setiap kamar, halaman yang cukup luas, dan memiliki garasi mobil. dengan margin ujrah pihak bank sebesar 15% dan jangka waktu pembayarannya selama 10 tahun. Bagaimana pak, apa bapak setuju dengan kesepakatan yang kami tawarkan?

Nasabah          : nak kebetulan saya punya uang sebesar Rp. 50.000.000 itu bagaimana bu?

Marketing        : Nah bapak bisa membayarkan uang tersebut kepada kami sebesar Rp.50.000.000, sebagai tanda jadi dan pembayaran selanjutnya bapak bisa mencicilnya dengan beangsur-angsur, sesuai dengan jangka waktu yang disepakati.

Marketing        : baik pak. Sesuai dengan kesepakatan kita, maka saya akan menjelaskan skim alternatif jumlah uang yang harus bapak bayar selama periode yang telah ditentukan sesuai kesepakatan kita

Dari perrhitungan bank :

bapak sudah membayar uang muka sebesar Rp.50.000.000

Harga beli rumah dari bank sebesar = Rp.450.000.000

Ujrah = 15% Rp.450.000.000 x 15% =  Rp.67.500.000

Jatuh tempo = 10 tahun = 200 bulan

Jadi harga rumah dari developer  Rp.450.000.000 + Rp. 50.000.000 = Rp. 500.000.000

Harga sewa = Rp.450.000.000x15% :12 x 200 :200 = Rp. 5.625.000/bulan

Angsuran pokok = Rp.450.000.000 : 200 = Rp.2.250.000

Angsuran perbulan = Rp. 5.625.000 + 2.250.000 = Rp.7.875.000

Rasio kepemilikan  = Rp.50.000.000 x Rp.500.000.000/100 = 10%

Apa bapak sudah mengerti dengan proses pembayaran angsuran ini?

Jadi intinya bapak membayar angsuran perbulannya sejumlah Rp.7.875.000

Nasabah          : mengerti bu. Jadi kapan saya bisa menempati rumah tersebut bu?

Marketing        : baik pak, kami akan melengkapi data-data untuk sertifikat rumah bapak, dan 2 atau 3 hari lagi pihak kami akan segera menghubungi bapak, gimana pak?

Nasabah          ; baik bu.. ternyata tidak sesulit yang saya pikirkan bu, akhirnya saya bisa memiliki rumah bersama keluarga baru saya.

Baik bu saya rasa cukup jelas dengan pembiayaan rumah ini

Marketing        : Terima kasih pak, sudah melakukan pembiayaan di produk layanan kami

Nasabah          : baik bu kami permisi dulu bu.

Marketing        : baik pak kami ucapkan terima kasih Assalamu’laikum

Nasabah          : wa’alaikumussalam.

Setelah 10 tahun kemudian bapak deni beserta istrinya, datang kebank untuk melakukan pembayaran angsuran terakhir mereka dalam kepemilikan rumah. Dan akhirnya rumah yang sebelumnya di sewa oleh bapak deni sekarang sudah menjadi miliknya seutuhnya, beliau pun sekarang sudah meiliki 3 orang anak dan mereka sekarang menjadi keluarga yang sangat bahagia. Ayoo mari kita berlih menggunakan produk-produk yang ada di perbankan syariah wujudkan kalau kita adalah masyarakat yang islami.

Lampiran-lampiran

AKAD IJARAH MUNTHIYAH BI TAMLIK

Nasabah          : Assalamu’alaikum, permisi bu tempat melakukan pembiayaan dimana ya bu?

Marketing        : wa’alaikumussalam, di bagian marketing pak, mari saya antar pak.

Petugas bank: silahkan pak bu

Nasabah          : terima kasih bu

(sampai di ruangan marketing)

 Marketing       : Assalamu’alaikum selamat siang ada yang bisa di bantu bu

Nasabah           : Wa’alaikumussalam, selamat siang kami ingin melakukan akad ijarah muntahiya bit tamlik, tapi kami belum paham bu apa  Ijarah muntahiyah bit tamlik atau sering di singkat dengan IMBT itu bu dan kebetulan kami ingin membeli sebuah mobil Kijang Inova tipe J melalui produk IMBT ini  bu

Marketing        : baik bu, sebelumnya saya akan menjelaskan terlebih dahulu apa itu Ijarah

muntahiya bit tamlik. Ijarah Muntahiyah bit tamlik atau sering di singkat dengan IMBT adalah salah satu produk kami dalam prinsip pembiayaan ijarah / sewa menyewa. Dimana IMBT ini adalah sesuai dalam Fatwa MUI nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 diartikan sebagai perjanjian sewa-menyewa yang disertai dengan opsi pemindahan hak milik atas benda yang disewa, kepada Penyewa, setelah selesai masa aqad ijarah.

Nasabah           : Jadi apakah saya bisa melakukan pembiayaan terebut bu?

Marketing        : ibu bawa kelengkapan dokumen persyaratannya?

Nasabah           : bawa buk

Marketing        : bisa saya cek kelengkapan dokumennya bu?

Nasabah           : baik bu

Marketing        : sebentar ya bu kami akan memproses kelengkapan dokumen ibu

Nasabah           : iya bu

Marketing        : baik pak, setelah pemerosesan data ibu, kami menyetujui transaksi pembiayaan berupa penyewaan mobil Kijang Innova Tipe J diamana setelah selesainya pembayaran angsuran yang dilakukan ibu, maka kepemilikan mobil tersebut akan sepenuhnya diberikan kepada ibu.

Nasabah           : jadi bagaimana kebijakan pembayaran yang akan saya lakukan bu?

Marketing        : baik bu saya akan jelaskan tipe mobil serta sertifikasi nya

Dimana mobil yang bapak pilih adalah mobil Kijang Innova Tipe J, berwarna hitam, seharga Rp.240.000.000 dengan ujrah yang kami harapkan sebesar 12% dalam jangka waktu 5 tahun. Bagaimana bu apa ibu setuju dengan kebijakan yang kami berikan?

Nasabah           : saya setuju, nah bisa di jelasi berapa angsuran perbulan yang akan saya bayar?

Marketing        : dengan kebijakan yang kami lakukan maka Dengan data diatas maka diperoleh skim  alternatif sebagai berikut:

Ijarah (kebijakan bank disusut 5 th)

Beban penyusutan per thn : (240.000.000 – 00) : 5 = 48.000.000

Beban penyusutan per bln : 48.000.000 : 12 = 4.000.000

Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) => masa sewa 2,5 thn

Penyusutan per thn: (240.000.000 – 00) : 2,5  = 96.000.000

Beban penyusutan per bln: 80.000.000 : 36  = 3.200.000

Marketing bank : Struktur Pembiayaan sebagai berikut :

1.	Struktur Fasilitas		:	Wa’d Al-Ijarah Muntahiyyah Bittamlik
	Tujuan		:	Penyewaan Mobil Kijang Inova Tipe J
	Total Harga Beli (Plafond)		:	Rp.240.000.000,-(Lima Ratus juta rupiah)
	Ujrah		:	Rp. 28.800.000,- (indikasi eq. 12% p.a.) Prediksi untuk seluruh plafond
	Jangka Waktu Wa’d		:	Maksimal 24 bulan setelah akad
	Jangka Waktu Sewa		:	Maksimal 60 bulan per penarikan
	Biaya Administrasi		:	Rp. 100.000.000,- (sembilanratus limapluh empat juta delapanratus duapuluh enam ribu limaratus rupiah)
	Biaya Notaris		:	Estimasi sebesar Rp 15.000.000,- (belum termasuk pajak jual beli)
	Denda		:	Rp.750.000,-/hari
	Pengikatan
	–	Akad	:	Notaril
	–	Jaminan	:	Notaril
	Jenis Agunan
	1.	Seluruh obyek sewa yang pengadaannya dilakukan oleh bank.  Nilai pengikatan sebesar invoice termasuk PPN atau minimal 800.000.000,-

dengan melampirkan dokumen sebagai berikut :

1.                  Legalitas Nasabah : SIUP,

2.                  Laporan Keuangan, NPWP,

Dokumen Pengikatan 

1.                  Akad Wa’d

2.                  Akad Wakalah

3.                  Akad Ijarah

5.                  Lampiran (Tanda terima Barang, Tanda terima Uang, Surat Sanggup, Jadwal Angsuran) 

Dan Karena realisasi sewa dilakukan secara bertahap dengan jangka waktu wa’d maksimal 36 bulan, maka jadwal pelunasan disesuaikan sesuai realisasi.  Setiap realisasi memiliki tanggal jatuh tempo yang berbeda dengan jangka waktu sewa sama yaitu 60 bulan setelah realisasi. Jadi besaran angsuran perbulan yang harus bapak bayar sebesar : Rp.3.200.000

Pada akhir periode dilakukan transaksi perpindahan hak milik dari bank kepada nasabah.

Apakah ibu setuju dengan kebijakan yang diberika oleh pihak kami yaitu pihak bank?

Nasabah           : Baik bu, saya setuju dengan kibajakan yang bapak tawarkan

Marketing        : baik bu, silahkan tanda tangan kontrak dari pembiayaan yang disepakati

Nasabah           : saya mau tanya lagi ini bu, jadi bagaimana kalau misalnya saya tidak bisa membayar lagi angsuran mobil itu, bagaimana kebijakan dari pihak bank?

Marketing        : ibu kan di kenakan denda sesuai yang kita sepakati sebelumnya jika sudah lewat jatuh tempo, kemudian jika bulan-bulan berikutnya juga tidak di bayar kami akan melakukan penyegelan terhadap mobil ibu, dan kami akan melelangnya kepada orang lain.

Nasabah           :  Baik bu terima kasih atas pelayanannya bu, jadi kapan mobil tersebut bisa saya ambil bu?

Marketing        : kami akan menghubungi bapak 2 atau 3 hari lagi, sekarang kami akan merekap data-data ibu dulu.

Nasabah           ; baik bu. Kalau begitu saya permisi bu terima kasih atas kerjasama nya bu

Marketing        : baik bu terima kasih kembali telah melakukan pembiayaan di produk-produk kami

Nasabah           : Assalamu’alaikum

Marketing        : wa’alaikumussalam

Lampiran-lampiran